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Ein Mietvertrag ist grundsätzlich kein steuerlich unbeachtliches Scheingeschäft, wenn der Mieter-Ehegatte die Miete von seinem betrieblichen Konto auf ein dem Vermieter-Ehegatten allein zuzurechnendes Mietkonto überweist und zuvor oder anschließend Einlagen von einem Konto mit den gemeinschaftlich erwirtschafteten Einnahmen und Ersparnissen der Ehegatten auf das betriebliche Konto des Mieter-Ehegatten geleistet werden. Die Mittelverwendung des Vermieter-Ehegatten für Einlagen in den Betrieb des Mieter-Ehegatten stellt die fremdübliche Durchführung des Mietverhältnisses für sich betrachtet nicht in Frage (BFH, Urteil v. 22.7.2025 – VIII R 23/23, NV, veröffentlicht am 29.8.2025).

Sachverhalt: Die Kläger wurden in den Streitjahren 2011 bis 2015 zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Der Kläger ist Rechtsanwalt und Notar in eigener Kanzlei (bis 2002 mit einem weiteren Gesellschafter B). Im April 2024 stellte er seine Notartätigkeit ein, im Jahr 2018 auch die Tätigkeit als Rechtsanwalt. Die Klägerin ist nichtselbständig tätig.

Das Gebäude, in der sich die Kanzlei befand, stand zunächst im Miteigentum der Klägerin und der Ehefrau des B. Nach dem Ausscheiden des B aus der Kanzlei erwarb die Klägerin den Miteigentumsanteil der Ehefrau des B. Sie vermietete die Kanzleiräume nach dem Erwerb als alleinige Vermieterin an den Kläger. In den Streitjahren betrug die Miete monatlich jeweils rund 3.400 € (jährlich 40.800 € einschließlich Umsatzsteuer).

Der Kläger überwies die Miete von seinem Geschäftskonto auf das Mietkonto der Klägerin. Vom Mietkonto der Klägerin wurden mittels einer Kontovollmacht des Klägers Beträge in Höhe von 7.800 € (2013), 14.700 € (2014) und 35.000 € (2015) auf ein Konto der Klägerin bei der X-Bank überwiesen. Dieses Konto war nach den Feststellungen des Finanzgerichts ein auf den Namen der Klägerin lautendes Konto, für das der Kläger ebenfalls eine Kontovollmacht besaß („Familienkonto“).

Von dem Familienkonto flossen Beträge auf das Geschäftskonto des Klägers für die Kanzlei bei der Y-Bank in Höhe von 45.286 € (2011), 32.384 € (2012), 44.300 € (2013), 55.000 € (2014) und 51.000 € (2015).

In ihren Einkommensteuererklärungen erklärten die Kläger (positive) Einkünfte der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung sowie unter Ansatz der Mietzahlungen als Betriebsausgaben durchgehend Verluste aus der selbständigen anwaltlichen Tätigkeit des Mannes. Das Finanzamt erkannte das Ehegatten-Mietverhältnis u.a. mit der Begründung nicht an, dass es sich hierbei um einen Scheinvertrag handele, da die Miete aufgrund der Geldflüsse umgehend an den Kläger zurückgeflossen und damit nicht endgültig in das Vermögen der Klägerin übergegangen sei. Demnach seien die erklärten Einkünfte der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung keine steuerbaren Einnahmen. Bei den Einkünften des Klägers aus der Rechtsanwaltskanzlei seien die Mietzahlungen nicht mehr als Betriebsausgaben abzugsfähig.

Die hiergegen gerichtete Klage hatte in erster Instanz keinen Erfolg (Niedersächsisches FG, Urteil v. 8.7.2021 – 2 K 195/19).

Die Richter des BFH hoben das Urteil auf und wiesen die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurück:

• Das Finanzgericht hat den Betriebsausgabenabzug der Mietzahlungen des Klägers bei den Einkünften aus selbständiger Arbeit zu Unrecht für alle Streitjahre endgültig versagt. Auf Grundlage der Feststellungen des Finanzgerichts ist der Mietvertrag zwischen den Klägern weder ein steuerrechtlich unbeachtliches Scheingeschäft im Sinne des § 41 Abs. 2 Satz 1 AO noch ein mangels Fremdüblichkeit steuerrechtlich nicht anzuerkennender Angehörigenvertrag.
• Im Ergebnis zu Recht hat das Finanzgericht dem Betriebsausgabenabzug der Mietzahlungen in den Gewinnermittlungen des Klägers nicht bereits wegen eines steuerrechtlich unbeachtlichen Scheinmietverhältnisses im Sinne des § 41 Abs. 2 Satz 1 AO die Anerkennung versagt.
• Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn die Vertragsparteien offenkundig die notwendigen Folgerungen aus einem Vertrag bewusst nicht gezogen haben, insbesondere wenn der Vermieter dem Mieter in Verwirklichung eines gemeinsam gefassten Gesamtplans die Miete im Vorhinein zur Verfügung stellt oder sie nach dem Eingang auf seinem Konto alsbald wieder an den Mieter zurückzahlt, ohne aus anderen Rechtsgründen zu dieser Rückzahlung verpflichtet zu sein. Ein Beweisanzeichen hierfür kann insbesondere sein, dass der Mieter wirtschaftlich nicht oder nur schwer in der Lage ist, die Miete aufzubringen (BFH, Urteil v. 28.1.1997 – IX R 23/94, BStBl II 1997, 655, unter 2.a aa; BFH, Urteil v. 17.12.2002 – IX R 23/00, BFH/NV 2003, 612, unter II.1. [Rz 8]). Bei Rückzahlung der gezahlten Miete durch den Vermieter an den Mieter müssen die Umstände offenkundig darauf schließen lassen, dass mit der Rückzahlung ein gemeinsam gefasster Gesamtplan verwirklicht wird (Heuermann, Der Betrieb 2007, 416 (416)).
• Der von der Rechtsprechung für ein Scheingeschäft vorausgesetzte klar erkennbare gemeinsame Gesamtplan der Kläger, die Mieten zurückzuzahlen, um die Rechtsfolgen des Mietvertrags nicht eintreten zu lassen, lässt sich aus den Umständen des Streitfalls nicht ableiten. Es bestand vielmehr ein Einvernehmen zwischen den Klägern, den Umsatzrückgang der Rechtsanwaltskanzlei in den Streitjahren durch Einlagen vom Konto bei der X-Bank aufzufangen, damit das Mietverhältnis durchgeführt und die dauerhaft Verluste generierende Rechtsanwaltskanzlei fortbestehen konnte.
• Allerdings hält die die Vorentscheidung tragende Würdigung des Finanzgerichts, dass der Mietvertrag zwischen den Klägern nicht den Anforderungen an einen Fremdvergleich genügt habe und deshalb steuerrechtlich nicht anzuerkennen sei, der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Vorentscheidung ist daher aufzuheben.
• Das Finanzgericht hat in seiner Gesamtwürdigung die aus seiner Sicht nicht fremdüblichen Umstände nicht gewichtet und auch nicht dargelegt, warum aus diesen Umständen auf einen insgesamt fehlenden Rechtsbindungswillen der Kläger zu schließen sein soll. Zudem hat das Finanzgericht in seine Fremdvergleichsprüfung auch nicht relevante Umstände zu Lasten der Kläger einbezogen.

Hinweis: Die Entscheidung wurde nicht zur amtlichen Veröffentlichung bestimmt.

Quelle: BFH, Urteil v. 22.7.2025 – VIII R 23/23, NV