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Bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich (das heißt um mindestens 25%) unterschreitet. Um den Einfluss temporärer Faktoren möglichst gering zu halten und ein einheitliches Bild zu erlangen, ist auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen (BFH, Urteil v. 12.8.2025 – IX R 23/24; veröffentlicht am 16.10.2025).

Hintergrund: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.

Sachverhalt: Die Klägerin besaß eine Ferienwohnung in einem bekannten Tourismusort. Ab dem Jahr 2016 vermietete sie die Wohnung als Ferienwohnung. Die Steuerpflichtige erzielte durchgängig Verluste aus der Vermietung. Mit dem Finanzamt kam es zum Streit darüber, ob die Voraussetzungen erfüllt waren, die für die steuerliche Anerkennung der Vermietung einer Ferienwohnung gelten. Das Finanzamt zweifelte an der Überschusserzielungsabsicht der Klägerin und lehnte die Berücksichtigung der Einkünfte aus der Ferienwohnung im Rahmen der Veranlagung für die Streitjahre ab.

Die hiergegen gerichtete Klage hatte keinen Erfolg (FG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 22.11.2023 – 2 K 2137/20).

Die Richter des Bundesfinanzhofs hoben das Finanzgerichtsurteil auf und wiesen die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht zurück:

• Die bisherigen Feststellungen des Finanzgerichts reichen nicht aus, um in der Revisionsinstanz abschließend zu entscheiden, ob dieses die Einkünfteerzielungsabsicht der Klägerin zu Recht verneint hat.
• Nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften.
• Bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich (das heißt um mindestens 25%) unterschreitet (vgl. u.a. BFH, Urteil v. 26.5.2020 – IX R 33/19, BStBl II 2020 S. 548, Rz 18; s. hierzu unsere Online-Nachricht v. 13.8.2020).
• Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung müssen die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden (vgl. u.a. Senatsurteil v. 31.1.2017 – IX R 23/16, Rz 19).
• Liegen die genannten zusätzlichen Voraussetzungen bei einer Ferienimmobilie nicht vor oder können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung an Feriengäste mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. Das bedeutet, es fehlt in Ermangelung einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit die Basis, aufgrund derer das Gesetz die Einkünfteerzielungsabsicht typisiert. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden, die den Anforderungen des Senatsurteils v. 6.11.2001 – IX R 97/00, BStBl II 2002 S. 726 entspricht (vgl. Senatsurteil v. 26.5.2020 – IX R 33/19, BStBl II 2020 S. 548, Rz 21).
• Um den Einfluss temporärer Faktoren möglichst gering zu halten und ein einheitliches Bild zu erlangen, ist auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen.
• Das Finanzamt und das Finanzgericht hatten die Grenze von 25 % für jedes Jahr einzeln geprüft. Daher hatten sie für ein Jahr die Vermietungsverluste steuerlich berücksichtigt, für andere Jahre hingegen nicht. Der Bundesfinanzhof hat demzufolge die Entscheidung aufgehoben und das Verfahren an das Finanzgericht zurückverwiesen. Das Finanzgericht hat nunmehr die Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu prüfen.

Quelle: BFH, Pressemitteilung v. 16.10.2025 und BFH, Urteil v. 12.8.2025 – IX R 23/24