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Privates Veräußerungsgeschäft: Steuerbefreiung für privat genutzte Immobilien auch bei geringfügiger Vermietung einzelner Räume möglich

Der Gewinn aus der Veräußerung von selbstgenutztem Wohneigentum ist auch dann nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG in vollem Umfang von der Besteuerung ausgenommen, wenn in den Jahren vor der Veräußerung wiederkehrend einzelne Räume des Gebäudes lediglich an einzelnen Tagen (konkret zwischen 12 und 25 Tagen pro Jahr) an Messegäste vermietet wurden (; Revision anhängig, BFH-Az. IX R 20/21).

Hintergrund: Der Gewinn aus der Veräußerung eines Grundstücks innerhalt von 10 Jahren unterliegt als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer. Ausgenommen sind Grundstücke, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, § 23 Abs. 1. Nr. 1 EStG.

Sachverhalt: Die Kläger sind verheiratet und wurden im Streitjahr zusammen veranlagt. Im Jahr 2011 erwarben sie ein Reihenhaus (ca. 150 qm Wohnfläche) zu einem Kaufpreis von 141.000 Euro. Sie bewohnten die Immobilie mit ihren Kindern selbst.

In den Jahren 2012 bis 2017 vermieteten sie einzelne Zimmer im Dachgeschoss des Hauses tageweise an Messegäste und erzielten daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Vermietung belief sich in der Zeit auf 12 bis 25 Tage pro Jahr.

Das Finanzamt ging wegen der zeitweisen Vermietung der Zimmer davon aus, dass durch die Veräußerung ein privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG zu berücksichtigen sei. Das Gebäude sei teils zu eigenen Wohnzwecken genutzt und teils fremdvermietet worden. Damit lägen zwei Wirtschaftsgüter vor und es komme deshalb nur eine teilweise Freistellung von der Besteuerung in Betracht.

Die hiergegen gerichtete Klage hatte Erfolg:

  • Die Kläger haben die Immobilie nach Ansicht des Senats im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG genutzt. Die Nutzung einzelner Zimmer des Hauses zur tageweisen entgeltlichen Vermietung an Messegäste ändert an dieser Beurteilung nichts.

  • Beurteilungsobjekt des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG ist das gesamte Gebäude als Wirtschaftsgut. Die zeitweise Vermietung des Dachgeschosses führt nicht dazu, dass hinsichtlich des Dachgeschosses innerhalb des Gebäudes ein selbstständiges Wirtschaftsgut entsteht, das im Rahmen des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG gesondert zu betrachten wäre.

  • Trotz der tageweise erfolgten entgeltlichen Vermietung einzelner Räume ist die von den Klägern verkaufte Immobilie insgesamt nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG von der Besteuerung auszunehmen.

  • Dem Gesetzeswortlaut des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG lässt sich nicht das Erfordernis entnehmen, dass sämtliche Teile eines Gebäudes zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden müssten, um die Ausnahme von der Besteuerung annehmen zu können.

  • Zwar sieht § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG in seiner ersten Alternative eine „ausschließliche“ Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung vor. Dieses Kriterium ist dabei nicht im Sinne von „räumlich ausschließlich“, sondern als „zeitlich ausschließlich“ zu verstehen. Dies ergibt ein Vergleich mit § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG in seiner zweiten Alternative, die eine Ausschließlichkeit nicht vorsieht. Das ist nur verständlich, wenn die Ausschließlichkeit einen Gesamtzeitraum abdecken soll, der in der ersten Alternative kürzer als in der zweiten Alternative, aber auch länger bemessen sein kann. In der zweiten Alternative ist hingegen der Zeitraum genau bestimmt, sodass das Wort „ausschließlich“ hier entbehrlich war (u.a. ).

  • Selbst wenn man annimmt, dass im Rahmen des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG auch einzelne Räume eines Gebäudes als selbstständige Wirtschaftsgüter der Besteuerung unterworfen werden könnten, führt die tageweise entgeltliche Vermietung des Dachgeschosses nach Ansicht des Senats unter Berücksichtigung der Einzelfallumstände nicht dazu, dieses als selbstständiges Wirtschaftsgut zu qualifizieren.

  • Ein abweichender Nutzungs- und Funktionszusammenhang entsteht nach Auffassung des Senats nicht durch eine zeitlich nur untergeordnete entgeltliche Vermietung von Räumen, die in den Jahren vor der Veräußerung jeweils nicht mehr als 5 – 10 % der Tage im Jahr betrug. Die Eigennutzung zu Wohnzwecken auch dieser tageweise vermieteten Räume überwiegt in diesem Fall so deutlich die Fremdnutzung, dass der Nutzungs- und Funktionszusammenhang zur – ununterbrochenen – Eigennutzung des übrigen Gebäudes eindeutig im Vordergrund steht.

Quelle: FG Niedersachsen online