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Kein Schuldzinsen-Abzug nach Veräußerung soweit Kaufpreis gestundet ist

Schuldzinsen auf ursprünglich durch die Einkünfteerzielung veranlasste Darlehen sind nach der Veräußerung der Immobilie nicht als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig, wenn der die verbliebenen Darlehensforderungen übersteigende Veräußerungserlös gegen Ratenzahlung verzinslich gestundet wird und deshalb nicht zur Schuldentilgung zur Verfügung steht (; Revision zugelassen).

Sachverhalt: Streitig ist, ob Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sind. Die Klägerin ist eine GbR, die 2001 ein Objekt erwarb und in der Folgezeit vermietete. 2014 wurde das Vermietungsobjekt dann für 250.000 € veräußert. Der Kaufpreis wurde gestundet und war mit 6 % Jahreszinsen zu verzinsen. In der Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung erklärte die Klägerin keine Vermietungseinnahmen mehr, jedoch Werbungskosten für Schuldzinsen. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass ein nachträglicher Werbungskostenabzug für die Schuldzinsen nach Veräußerung des Mietobjekts nur in Betracht komme, soweit der Veräußerungserlös nicht zur Tilgung der Darlehen ausreiche. Dabei sei es unerheblich, wann der Veräußerungserlös tatsächlich gezahlt worden sei. Im Streitfall hätten die Darlehen im Zeitpunkt des Besitzübergangs weniger als 100.000 € betragen, während der Verkaufserlös für die Immobilie 250.000 € betragen habe. Da der Kaufpreis mithin ausgereicht habe, um die noch bestehenden Darlehen abzulösen, sei der Zusammenhang mit Vermietungseinkünften erloschen. Hiergegen wandte sich die Klägerin.

Das Finanzgericht Düsseldorf wies die Klage ab:

  • Die erklärten Schuldzinsen sind nicht als nachträgliche Werbungskosten der Klägerin bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Denn der Zusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wurde gelöst und ein neuer Zusammenhang zu Einkünften aus Kapitalvermögen begründet.

  • Ein begründeter wirtschaftlicher Veranlassungszusammenhang eines Darlehens mit Einkünften i.S. des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG entfällt nicht allein deshalb, weil die mit den Darlehensmitteln angeschaffte Immobilie veräußert wird. Schafft der Steuerpflichtige eine neue Einkunftsquelle an, besteht der Zusammenhang (ggf. anteilig in Höhe des verwendeten Erlöses) am neuen Objekt fort. Wird kein neues Objekt und auch keine anderweitige Einkunftsquelle angeschafft, kommt es darauf an, ob der Verkaufserlös ausreicht, um das Darlehen abzulösen.

  • Eine neue Einkunftsquelle im o.g. Sinn wird auch dann angeschafft, wenn der Veräußerungserlös zur Erzielung von Kapitaleinnahmen verwendet wird.

  • Höchstrichterlich bereits entschieden wurde zudem, dass selbst die länger als ein Jahr dauernde unentgeltliche Stundung des Veräußerungserlöses zu einer Umwidmung der mit dem veräußerten Objekt zusammenhängenden Schuldzinsen bei positiver Totalüberschussprognose zu Werbungskosten aus Kapitalvermögen führt. Denn der für länger als ein Jahr zinslos gestundete Kaufpreis aus einer Grundstücksveräußerung ist in einen (abgezinsten) Kapitalanteil und einen nach § 20 Abs.1 Nr. 7 EStG zu erfassenden Zinsanteil von 5,5 % (§ 12 Abs.3 BewG) zu zerlegen, so dass auch insoweit Einkünfte aus Kapitalvermögen vorliegen ().

  • Findet die Umwidmung bereits bei einer zinslosen Stundung statt, dann muss dies für eine verzinsliche Stundung erst recht gelten.

  • Die Klägerin hat sich dazu entschieden, auf einen sofortigen Zufluss des Veräußerungserlöses zu verzichten und stattdessen laufende Zinseinnahmen zu erzielen. Damit wird der Zusammenhang zu den bisherigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gelöst.

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