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Kein privates Veräußerungsgeschäft bei nur kurzfristiger Vermietung nach Eigennutzung

Der Gewinn aus der Veräußerung einer Eigentumswohnung, die nach langjähriger Eigennutzung kurzzeitig vermietet worden ist, innerhalb von 10 Jahren seit deren Erwerb unterliegt nicht der Einkommensteuer (; NZB anhängig, BFH-Az. IX B 28/19).

Hintergrund: Von der Besteuerung der privaten Veräußerungsgeschäfte ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Sachverhalt: Der Kläger hatte im Jahr 2006 eine Eigentumswohnung erworben und diese bis April 2014 durchgehend selbst genutzt. Von Mai 2014 bis Dezember 2014 vermietete er die Wohnung an Dritte. Mit notariellem Vertrag v. verkaufte er die Wohnung. Das beklagte Finanzamt ermittelte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Nach Ansicht des Klägers war die Veräußerung nicht steuerbar, da er die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorausgegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe.

Die Klage hatte vor dem Finanzgericht Baden-Württemberg Erfolg:

  • § 23 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG erfordert nach seinem klaren Wortlaut – anders als die 1. Alternative – keine Ausschließlichkeit der Eigennutzung.

  • Es genügt „eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Diese muss – mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahres – nicht während des gesamten Kalenderjahres vorgelegen haben.

  • Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BFH genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Eigennutzung, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt.

  • Für eine solche Auslegung spricht auch die Gesetzesbegründung: Der Gesetzgeber hat eine ungerechtfertigte Besteuerung von Veräußerungsvorgängen bei Aufgabe des Wohnsitzes (z.B. wegen Arbeitsplatzwechsels) vermeiden wollen. Diesem Zweck widerspreche es, den Veräußerungsgewinn bei einer kurzzeitigen Zwischenvermietung bis zur Veräußerung zu besteuern.

  • Ist im Übrigen die (längerfristige) Vermietung vor Beginn des Dreijahreszeitraums unschädlich, ist nicht nachvollziehbar, warum eine kurzzeitige Vermietung bis zur Veräußerung am Ende einer langjährigen Eigennutzung zur Steuerpflicht führen sollte.

  • Eine kurzzeitige Vermietung am Ende des Dreijahreszeitraums muss erst recht dazu führen, dass die Veräußerung nicht steuerbar ist.

  • Entgegen der Ansicht des beklagten Finanzamts ist nicht zwischen einem steuerunschädlichen Leerstand und einer steuerschädlichen Vermietung zu differenzieren.

Quelle: FG Baden-Württemberg, Pressemitteilung v. zum Urteil v. – 13 K 289/17