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Anschaffungsnahe Herstellungskosten bei Immobilien

Bei der Prüfung, ob Erhaltungsaufwendungen an Immobilien zu anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG umzuqualifizieren sind, ist bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude dann auf das Gesamtobjekt abzustellen, wenn das Gebäude nicht in unterschiedlicher Weise genutzt wird und somit nicht in verschiedene Wirtschaftsgüter aufzuteilen ist ().

Sachverhalt: Streitig ist, ob Aufwendungen für Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten aus 2013 und 2014 bei einer im Jahr 2013 erworbenen Immobilie anschaffungsnahe Herstellungskosten i.S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG oder sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen sind. Das Gebäude wurde vom Kläger in ein „Haupthaus“ und „Nebenhaus“ aufgeteilt.

Im Anschluss an die Durchführung einiger Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten vermietete der Kläger im Haupthaus die Wohnungen zu Wohnzwecken. Hinsichtlich des Nebenhauses versuchte er zunächst, ein neues Mietverhältnis mit gewerblicher Nutzung abzuschließen. Der Kläger beauftragte eine Immobilienfirma für die Vermittlung von Praxis-/Gewerberäumen. Da insoweit eine Vermietung nicht gelang, baute der Kläger die früheren Praxisräume in eine Wohnung über zwei Etagen um. Diese Wohnung vermietete der Kläger.

Die Klage hatte keinen Erfolg, das Finanzgericht gab dem Finanzamt Recht:

  • Bei der Prüfung, ob die Erhaltungsaufwendunge zu anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG umzuqualifizieren sind, ist bei einem aus mehreren Einheiten bestehenden Gebäude dann auf das Gebäude insgesamt abzustellen, wenn das Gesamtgebäude nicht in unterschiedlicher Weise genutzt wird und somit nicht in verschiedene Wirtschaftsgüter aufzuteilen ist (Umkehrschluss aus ).

  • Im Streitfall hat der Kläger mit notariellem Kaufvertrag ein mit „Gebäude- und Freifläche“ bezeichnetes Grundstück erworben. Eine Aufteilung des Grundstücks oder des Kaufpreises in ein „Haupt-“ und ein „Nebenhaus“ wurde im notariellen Vertrag nicht vorgenommen. Die Aufteilung des Kaufpreises auf die beiden Haushälften wurde durch die Immobilienfirma vorgenommen. Das Haus wird in beiden Teilen nach Abschluss der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen für Vermietung zu fremden Wohnzwecken und damit in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang genutzt. Damit ist auf das gesamte Gebäude und nicht Gebäudeteile abzustellen. Die Aufwendungen sind dem Kläger ausschließlich für die Vermietung zu fremden Wohnzwecken entstanden, nicht aber – auch nicht teilweise – für eine geplante gewerbliche Tätigkeit.

  • Es kommt nicht auf die frühere Nutzung durch den Veräußerer oder die ursprünglich vom Kläger beabsichtigte Nutzung der ehemaligen Praxisräume zu fremdbetrieblichen Zwecken an, sondern entscheidend ist, dass nach der Änderung der Zweckbestimmung für das Nebenhaus alle Gebäudeteile zur Wohnvermietung genutzt werden und der Steuerpflichtige tatsächlich nie eine gewerbliche Vermietung oder gewerbliche Nutzung vorgenommen hat.

Das Urteil ist rechtskräftig.

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